Dalla rubrica “parola all’avvocato” di Bergamo Sera.

Cari lettori, in molti mi avete chiesto quali sono i benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” e riporto quindi di seguito le indicazioni di maggior interesse sul tema, facendo riferimento in particolare ai chiarimenti di recente forniti dall’Agenzia delle entrate con riferimento al requisito della residenza o luogo di svolgimento dell’attività.

Innanzitutto preciso che i benefici fiscali legati alla “prima casa” consentono l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota agevolata (a seconda dei casi, nella m isura del 2% o del 4%), anziché con aliquota ordinaria, attualmente fissata nella misura del 9%. È prevista inoltre l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (a seconda dei casi, nella misura di 50 euro ciascuna o di 200 euro ciascuna).

L’agevolazione prima casa può essere richiesta solo da persone fisiche (è escluso il beneficio in capo alle società), ivi compresi gli acquisti operati da uno o da entrambi i coniugi. Il regime di favore può trovare applicazione solo ove oggetto del trasferimento sia una “casa di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9”.

Il beneficio trova applicazione anche al trasferimento di pertinenze (garage, autorimesse, ecc …). Tuttavia, limitatamente alle pertinenze accatastate come C/2, C/6 o C/7, l’agevolazione prima casa può trovare applicazione nei limiti di un’unità per ciascuna delle menzionate categorie catastali, come precisato dalla Corte di cassazione con sentenza 13.3.2013.

Per fruire dell’agevolazione “prima casa” è necessario che si verifichino le seguenti condizioni:
– l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche non remunerata, secondo i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate con circolare 29 maggio 2013); è di fondamentale importanza che la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato sia resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
– nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
– nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”. È bene precisare che tale condizione, a partire dall’1.1.2016, può anche non essere soddisfatta al momento dell’atto, a condizione che l’acquirente alieni la “vecchia” prima casa entro un anno dal “nuovo” acquisto agevolato (come previsto dalla Legge di stabilità per il 2016).

Vincenzo Fusco

Secondo quanto affermato dalla Cassazione, con riferimento alla prova della residenza, è irrilevante la situazione di fatto, mentre rilevano solo le risultanze anagrafiche. Il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento della residenza. Inoltre, il cambio di residenza si ritiene perfezionato anche nel caso in cui la dichiarazione di cambio di residenza sia stata presentata tempestivamente, ma la pratica non sia stata conclusa entro il termine di 18 mesi; ciò a condizione, però, che essa sia effettivamente andata a buon fine.

In caso di acquisto da parte dei coniugi, non è necessario che entrambi abbiano la residenza nel Comune, considerato che ai fini agevolativi fa fede la “residenza della famiglia”.
Determinano la decadenza dall’agevolazione prima casa goduta in relazione ad un determinato acquisto immobiliare:
– l’aver reso nell’atto di acquisto una dichiarazione mendace (in relazione ai requisiti agevolativi);
– il trasferimento, per atto a titolo oneroso o gratuito, prima del decorso di 5 anni dalla data dell’acquisto, degli immobili acquistati con i benefici prima casa, salvo che si proceda entro 1 anno all’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale.

Caso particolare esaminato dall’Agenzia delle entrate (Risoluzione n. 53/E del 27.04.2017) è quella di chi compra la “prima casa”, dichiarando che l’abitazione oggetto di acquisto si trova nel Comune dove egli svolge la sua attività lavorativa e, in un atto successivo, afferma che la casa è ubicata nel Comune in cui egli intende trasferire la propria residenza entro 18 mesi dalla data del rogito. La vicenda esaminata dall’Agenzia era quella di un avvocato che aveva aperto uno studio in un determinato Comune, in previsione di lavorare per un particolare cliente, ma avendo poi “perso” il cliente in questione, aveva deciso di chiudere lo studio, senza aver mai svolto la propria attività. Al momento dell’apertura dello studio professionale, l’avvocato aveva acquistato pure una casa di abitazione nello stesso Comune, chiedendo di voler fruire dell’agevolazione “prima casa”, in considerazione prospettica di esercitare la propria attività professionale in quel Comune. Considerata la prospettiva professionale non andata a buon fine, l’avvocato ha quindi chiesto all’Agenzia delle Entrate se l’agevolazione prima casa avrebbe potuto essere tenuta ferma sostituendo (attraverso la stipula di un nuovo atto notarile) la dichiarazione di svolgere la propria attività lavorativa in quel Comune con la dichiarazione di voler trasferire ivi la propria residenza. Nel fornire risposta all’avvocato/contribuente, l’Agenzia delle entrate si è mostrata “benevola”, ammettendo la possibilità di effettuare “cambi di rotta”, senza perciò perdere il beneficio fiscale.

Lo stesso Ministero dell’Economia ha precisato che è ammessa la fruizione del beneficio “prima casa” anche nell’ipotesi inversa, cioè quella in cui il contribuente prima dichiara nel rogito l’intenzione di trasferire la propria residenza entro 18 mesi nel Comune in cui si trova l’immobile oggetto di acquisto e, successivamente, non volendo o potendo (per le più svariate ragioni) trasferire la propria residenza in quel Comune, dichiara di svolgere in esso la propria attività lavorativa.