Dalla rubrica “parola all’avvocato” di BergamoSera. L’avvocata Lucia Mosconi – Referente della Commissione di diritto fallimentare di Aiga Bergamo – spiega come procedere per evitare rischi inattesi nell’acquisto di immobili da società in crisi.
Gentile avvocato, sono interessato all’acquisto di un immobile ad uso abitativo di proprietà di una società che è in crisi. Come mi posso tutelare? Cosa succede se la società viene dichiarata fallita?
Gentile lettore,
al fine di tutelarsi dalla dichiarazione di fallimento della società venditrice dell’immobile, le consiglio di stipulare un contratto preliminare di compravendita (in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata) e di procedere, ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile, alla trascrizione dello stesso presso la competente Conservatoria dei registri immobiliari.
La trascrizione del contratto preliminare di compravendita è un passaggio ulteriore e facoltativo rispetto alla registrazione ma consente di avere maggiori tutele nel caso in cui il promittente venditore venisse dichiarato fallito.
Lucia Mosconi
Nell’ipotesi di dichiarazione di fallimento, al promittente venditore subentra il curatore fallimentare nominato dal Tribunale che, ai sensi dell’art. 72 della Legga fallimentare, ha due possibilità: eseguire il contratto preliminare di compravendita trasferendo l’immobile all’acquirente oppure sciogliere il preliminare con conseguente diritto dell’acquirente di far valere il proprio credito nei confronti del fallimento mediante la presentazione di relativa istanza di ammissione al passivo (in questo caso il creditore, avendo trascritto il contratto preliminare, gode di un privilegio, ossia è preferito rispetto agli altri creditori, con una più alta possibilità di recuperare la somma anticipata).
Qualora, invece, l’immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita sia destinato e qualificato all’uso abitativo per sé e/o per il proprio nucleo familiare, l’art. 72, ottavo comma della Legge fallimentare assicura una tutela piena al promissario acquirente dell’immobile. In tale ipotesi, infatti, il curatore fallimentare non potrà decidere di sciogliere il contratto preliminare e l’acquirente potrà acquistare l’immobile nonostante il fallimento del promittente venditore.
Per completezza, le segnalo che questa tutela opera a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siamo cessati anteriormente alla dichiarazione di fallimento ossia a condizione che la trascrizione del contratto definitivo avvenga entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla data di trascrizione del preliminare.
